Quando l’affitto degli immobili ad uso abitativo deve essere considerato come derivante da attività economica?

La locazione immobiliaria intesa come “attività economica” è stata oggetto di interpretazione da parte dell’Agenzia delle entrate spagnola che si è espressa sulla questione, in varie occasioni, sia nell’ambito dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF) sia nell’ambito dell’imposta sulle società (IS). L’assenza di una norma specifica che fissa i requisiti soggettivi ed oggettivi per determinare quando la locazione immobiliaria debba essere considerata come una “attività economica”, ha causato numerose dispute interpretative generando incertezza sulla materia.

Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF)

La norma, nell’ambito dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, stabilisce all’articolo 27.2 quanto segue:

“… resta inteso che l’attività di affitto dei beni immobili deve considerarsi come attività economica, solo quando abbia almeno una persona impiegata con un contratto di lavoro a tempo pieno per organizzare l’attività stessa.”

Dall’analisi della suddetta norma emerge che per poter considerare l’affitto di beni immobili come attività economicasono necessari i seguenti requisiti:

  1. Un lavoratore subordinato.

In relazione al requisito suddetto, l’Agenzia delle entrate si è espressa, in piu riprese, (V0622-16, V2619-18) sostenendo che “il contratto di esternalizzazione della gestione dell’attività di affitto immobiliare ad una un’entità professionalmente dedicata alla gestione immobiliaria (Agenzie immobiliarie) non può essere assimilato ad un contratto di lavoro, ma semplicemente configura un contratto di prestazioni di servizio”. Quindi non essendoci i requisiti di cui all’articolo 27.2 della legge IRPF, il reddito prodotto (derivante dal contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo) sarà tassato in capo alla persona fisica come reddito da fabbricati. E`necessario, quindi, che il locatore-propietario per svolgere gli adempimenti amministrativi e realizzare il lavoro di gestione (calendario, accoglienza,….) abbia assunto un dipendente a tempo pieno.

  1. Contratto di lavoro.

In relazione al requisito suddetto, l’Agenzia delle entrate ha sempre sostenuto che occorre un contratto a giornata completa (8 ore) nel rispetto delle norme che regolano la materia. Con una recente risoluzione (DGT V2705-19), l’Agenzia delle entrate ha considerato (in maniera paradossale) che non è soddisfatto il requisito del contratto a tempo pieno nel caso in cui vengano assunti due impiegati con due contratti rispettivamente di 4 ore.

Imposta sul reddito prodotto dale società (IS)

Per ciò che concerne l’imposta di società, la nueva definizione dell’affitto immobiliario como attività economica, di cui all’art.5.1 de la LIS, è stata formulata in maniera identica a quella prevista dall’art. 27.2 della legge IRPF:

“…nel caso di affitto di beni immobili….. resta inteso che l’attività di affitto dei beni immobili deve considerarsi come attività economica, solo quando abbia almeno una persona impiegata con un contratto di lavoro a tempo pieno per organizzare l’attività stessa.” Anche se la norma appare simile a quella dell’IRPF, va da sè che l’interpretazione del requisito del contratto di lavoro a tiempo pieno è differente rispetto a quella che regola l’attività económica nell’ambito dell’imposta di società. Infatti, l’Agenzia delle entrate nella risoluzione vincolante (DGT V3530-15) non solo ammette (nel caso di una società che abbia un patrimonio immobiliario rilevante) la possibilità di esternalizzare l’attività di gestione immobiliare, ma la preferisce sopratutto quando la società abbia dimensioni aziendali di un certo rilievo.